Wie vanaf 2027 een woning met een verhoogd funderingsrisico wil kopen, kan bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie minder kunnen lenen. Geldverstrekkers moeten dan rekening houden met verwachte kosten voor funderingsherstel. Daarmee krijgt een technisch risico dat lang vooral na de aankoop zichtbaar werd, al nadrukkelijker gewicht bij de financiering van een huis.
Funderingsrisico wordt onderdeel van de hypotheektoets
De verandering geldt vanaf 1 januari 2027 voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie, kortweg NHG. Wanneer een woning een hoog funderingsrisico heeft, moeten geldverstrekkers de verwachte herstelkosten meewegen bij de beoordeling van de hypotheekaanvraag.
De gedachte hierachter is logisch. Funderingsherstel kan een forse financiële opgave zijn, terwijl een koper die kosten vaak niet direct op zijn rekening heeft staan. Als die toekomstige lasten buiten beeld blijven, bestaat het risico dat een huishouden na aankoop financieel klem komt te zitten. De hypotheek past dan wellicht bij het inkomen, maar niet bij de totale woonlasten inclusief noodzakelijk onderhoud.
Hoe geldverstrekkers de verwachte kosten precies vertalen naar een lagere maximale hypotheek, blijkt niet uit de beschikbare informatie. Ook is nog niet bekend welke gegevens bepalend worden om een woning als hoog risico aan te merken. Voor kopers is het wel duidelijk dat de staat van de fundering eerder in het aankoopproces financieel relevant wordt.
Wat dit betekent voor kopers en verkopers
Voor woningzoekers kan een gunstige vraagprijs straks minder zeggen over de werkelijke betaalbaarheid. Een huis met mogelijke funderingsproblemen kan een lagere financieringsruimte opleveren, ook als het inkomen en de overige financiële situatie van de koper op zichzelf voldoende zijn.
Een bouwkundige beoordeling wordt belangrijker
Wie een woning op het oog heeft in een gebied waar funderingsproblemen kunnen spelen, doet er goed aan om vroegtijdig informatie over de fundering te verzamelen. Denk aan beschikbare onderzoeken, eerdere herstelwerkzaamheden, signalen van verzakking en informatie over de lokale bodem- en grondwatersituatie. Dit is geen kwestie die u pas moet bekijken nadat een koopcontract is getekend.
Voor verkopers kan transparantie juist helpen. Onzekerheid over toekomstige herstelkosten kan kopers terughoudend maken en het financieringsproces vertragen. Duidelijke documentatie over de staat van de fundering en eventuele onderzoeken kan daarom van invloed zijn op de verkoopbaarheid van een woning.
- Controleer vóór het bieden welke informatie over de fundering beschikbaar is.
- Neem mogelijke herstelkosten mee in uw totale woonbudget.
- Bespreek een verhoogd funderingsrisico tijdig met hypotheekadviseur en geldverstrekker.
- Houd rekening met een langere periode tussen koop, financieringsvoorbehoud en definitieve hypotheekofferte.
Effect op de woningmarkt
De maatregel kan de prijsverschillen tussen woningen met een laag en hoog funderingsrisico zichtbaarder maken. Als kopers minder kunnen lenen voor bepaalde huizen, neemt hun biedruimte af. Dat kan druk zetten op de waarde van woningen waarvoor herstel noodzakelijk of waarschijnlijk is.
Tegelijkertijd kan de nieuwe werkwijze bijdragen aan een realistischer woningmarkt. Onderhoudsrisico’s die veel invloed hebben op de financiële positie van een eigenaar worden dan minder gemakkelijk doorgeschoven naar de periode na de overdracht. Dat is relevant in een markt waarin kopers vaak al te maken hebben met hoge woonlasten, beperkte beschikbaarheid en kostbare verduurzaming of renovatie.
De maatregel betekent niet automatisch dat woningen met funderingsrisico onverkoopbaar worden. Wel kan de financiering ingewikkelder worden en kan een koper meer eigen middelen nodig hebben, afhankelijk van de verwachte herstelopgave en de uiteindelijke hypotheekbeoordeling. Meer algemene informatie over regels en beleid rond wonen is te vinden bij de Rijksoverheid.
Ook relevant voor vastgoedondernemers en beleggers
Voor vastgoedondernemers en beleggers onderstreept deze ontwikkeling dat technische risico’s steeds directer kunnen doorwerken in financierbaarheid, liquiditeit en waardering van vastgoed. Bij aankoopanalyses wordt funderingskwaliteit daarmee niet alleen een onderhoudsvraag, maar ook een factor die invloed kan hebben op de afzetbaarheid van een object en de ruimte voor toekomstige kopers.
