De gemengd projectregeling voor woningcorporaties is verlengd tot en met 2034. Dat klinkt technisch, maar de impact is concreet: corporaties kunnen bij gemengde nieuwbouw, met een combinatie van huur en koop, een fors vennootschapsbelastingvoordeel (Vpb) behalen. In een markt waarin hogere rentes en bouwkosten de rek uit veel businesscases halen, werkt dit als een gerichte smeerolie. Voor u als belegger, ontwikkelaar of ondernemer in de bouwketen is vooral relevant wat er precies verandert, hoe groot het voordeel in euro’s kan zijn en welke prikkels dit zet op sloop nieuwbouw en de verdeling tussen sociale huur, middenhuur en koop.
Wat verandert er door de verlenging tot 2034?
De kern van de verlenging is simpel: corporaties krijgen langer de tijd om gebruik te maken van fiscale ruimte bij projecten waarin niet alleen sociale huur wordt gerealiseerd, maar ook koopwoningen en/of huur in het midden- en hogere segment. Juist die gemengde opzet is in veel gebiedsontwikkelingen de norm, omdat hiermee de locatie financieel rond te rekenen is en omdat gemeenten vaak sturen op gemengde wijken.
De verlenging tot 2034 vergroot de uitvoeringszekerheid. Corporaties en hun bouwpartners kunnen meerjarig plannen, grondposities en faseringen beter structureren en projecten doorzetten die anders in een “te krappe” fiscale of financiële window zouden vallen. In de praktijk verlaagt dit de fiscale frictie bij gemengde projecten, vooral wanneer er sprake is van sloop nieuwbouw en herstructurering met verkoopcomponenten.
Wie de achterliggende kaders en actuele beleidsinformatie wil volgen, kan terecht bij Rijksoverheid: belastingen en regelgeving.
Hoe groot kan het Vpb-voordeel zijn? Een rekenvoorbeeld
Het voordeel zit doorgaans in het voorkomen of beperken van Vpb-heffing die kan ontstaan door de commerciële component in een project. Denk aan winst op verkoopwoningen, of resultaten op niet-DAEB-activiteiten die anders zwaarder in de heffing kunnen vallen. Door de regeling kunnen resultaten binnen het gemengde project fiscaal gunstiger uitpakken, waardoor de netto kasstroom voor de corporatie verbetert.
Indicatief voorbeeld (vereenvoudigd)
Stel: een corporatie doet sloop nieuwbouw met 120 woningen:
- 70 sociale huur
- 30 middenhuur
- 20 koopwoningen
Veronderstel dat de verkoopcomponent (20 koopwoningen) na alle kosten, rente tijdens bouw, plankosten en risico-opslagen leidt tot een projectresultaat van 6 miljoen euro. Zonder het fiscale “dempend” effect van de regeling zou dit resultaat (of een deel daarvan) in de Vpb-sfeer kunnen vallen. Bij een Vpb-tarief van 25,8% betekent dat in de orde van grootte:
- Potentiële Vpb-druk: 6.000.000 euro x 25,8% = 1.548.000 euro
Als de regeling ertoe leidt dat dit resultaat geheel of gedeeltelijk buiten de heffing blijft of gunstiger wordt behandeld, kan het netto voordeel oplopen tot (een deel van) die 1,55 miljoen euro. In veel projecten is dat precies het verschil tussen “net niet” en “net wel” financieel haalbaar, zeker wanneer de financieringslasten zijn opgelopen.
Belangrijk: dit voorbeeld is indicatief. De exacte uitkomst hangt af van projectstructuur, toerekening van kosten en opbrengsten, fiscale kwalificatie en timing.
Welke prikkels zet dit op sloop nieuwbouw en de mix koop, sociale huur en middenhuur?
De prikkel is duidelijk: gemengde projecten worden aantrekkelijker, omdat de fiscale “straf” op verkoop en middenhuur minder zwaar kan drukken. Dat heeft drie praktische effecten:
- Meer sloop nieuwbouw met verkoopcomponent: bij herstructurering zijn de kosten hoog (asbest, sanering, tijdelijke huisvesting, infrastructuur). Een beter netto resultaat op koop kan de onrendabele top dempen.
- Grotere rol voor middenhuur: middenhuur is voor veel corporaties en gemeenten een schaars segment, maar financieel lastig bij hoge bouwkosten. Elke euro minder fiscale druk vergroot de ruimte om huren net onder beleidsgrenzen te houden.
- Balans tussen wijkmix en kasstroom: corporaties kunnen sneller kiezen voor een mix die sociaal gewenst is, zonder dat de commerciële component fiscaal te veel “weg lekt”.
Tegelijk blijft er een realistische kant: de regeling verandert niets aan de fundamentele kostendruk. Als grond, bouw en rente blijven stijgen, is fiscale verlichting welkom maar niet altijd voldoende om elk project vlot te trekken.
Wat betekent dit voor beleggers en ontwikkelaars die samenwerken met corporaties?
Voor marktpartijen is de verlenging vooral relevant in joint ventures, bouwteams, turnkey-deals en gebiedsontwikkelingen waar corporaties een ankerrol hebben. Wij zien een paar concrete implicaties:
- Meer projectcontinuïteit: minder kans dat corporaties gemengde plannen “terugknippen” naar alleen sociale huur, wat vaak ten koste gaat van de grondexploitatie en het tempo.
- Onderhandelingsruimte verschuift: als de corporatie netto meer overhoudt, ontstaat ruimte om kwaliteit, duurzaamheid of fasering te verbeteren. Maar corporaties zullen dit ook inzetten om betaalbaarheid te borgen.
- Renterisico blijft dominant: hogere financieringslasten drukken op IRR’s en residuele grondwaarden. De regeling helpt, maar vervangt geen scherpe contractering, indexatieafspraken en risicodeling.
Onder hogere rente en bouwkosten: helpt dit de haalbaarheid echt?
Ja, vooral aan de marges. In een markt met hogere rente werkt een Vpb-voordeel als directe verbetering van het netto projectresultaat, en dus van de dekkingsruimte voor onrendabele toppen. Dat kan projecten net door de investeringscommissie trekken, of net voldoende comfort geven om eerder te starten.
Maar het blijft een instrument in een bredere puzzel: bouwkosten, capaciteit bij aannemers, doorlooptijden, stikstof en lokale eisen blijven de echte bottlenecks. De verlenging tot 2034 geeft wél iets wat schaars is: voorspelbaarheid. En dat is, voor u als investeerder of samenwerkingspartner, vaak minstens zo waardevol als een eenmalige subsidie.
