Wie verhuist, krijgt niet alleen te maken met hogere woonlasten, een hypotheek en de zoektocht naar een passend huis. Ook de overdrachtsbelasting kan een rem zetten op de beslissing om te verhuizen. Onderzoek van UvA-econoom Daniel Schmidt wijst erop dat het vervangen van deze belasting door een periodieke vastgoedbelasting de woonmobiliteit met ongeveer 40 procent kan vergroten. Daarmee raakt de discussie niet alleen starters en doorstromers, maar ook beleggers, ondernemers en de bredere werking van de woningmarkt.
Belasting op verhuizen kan doorstroming afremmen
Overdrachtsbelasting is verschuldigd bij de aankoop van vastgoed. Daardoor ontstaat een eenmalige fiscale last precies op het moment dat iemand een woning koopt. Voor huishoudens die willen verhuizen naar een groter huis, een kleinere woning of een andere regio kan die last de drempel verhogen.
Dat geldt vooral wanneer de opbrengst van de huidige woning grotendeels nodig is voor de volgende aankoop. Een verhuizing kan dan financieel minder aantrekkelijk worden, ook als de woning niet meer goed aansluit bij de gezinssituatie, het werk of de levensfase. Mensen blijven mogelijk langer wonen waar zij zitten, terwijl anderen juist op zoek zijn naar het type woning dat daardoor niet beschikbaar komt.
Een periodieke heffing verandert het moment van belasting betalen
De kern van het onderzochte alternatief is dat de belasting op de transactie verdwijnt en plaatsmaakt voor een terugkerende belasting op vastgoedbezit. De fiscale druk verschuift dan van het koopmoment naar de periode waarin iemand eigenaar is van een pand.
Volgens het onderzoek kan deze verandering de woonmobiliteit aanzienlijk verhogen. De precieze uitwerking hangt vanzelfsprekend af van de vormgeving. Denk aan de grondslag, eventuele vrijstellingen, de behandeling van eigen woningen en verhuurde panden, en de manier waarop de opbrengsten worden verdeeld. Ook is van belang of een nieuw stelsel per saldo budgetneutraal wordt ingevoerd.
Niet iedere eigenaar profiteert op dezelfde manier
Een lagere drempel bij aankoop kan gunstig zijn voor huishoudens die binnen enkele jaren willen verhuizen. Daar staat tegenover dat een periodieke vastgoedbelasting doorlopend voelbaar wordt voor eigenaren die lang in dezelfde woning blijven wonen. Zeker voor huishoudens met een beperkt besteedbaar inkomen, maar met veel vermogen in stenen, vraagt dat om zorgvuldige overgangsregels.
Voor de overheid is het vraagstuk eveneens breder dan alleen mobiliteit. Belastingen op transacties zijn gevoelig voor de activiteit op de woningmarkt. Een heffing op bezit kan stabielere inkomsten opleveren, maar verandert ook de jaarlijkse kosten van vastgoedbezit.
Gevolgen voor woningmarkt en vastgoedbeleggers
Meer doorstroming kan helpen om woningen beter te laten aansluiten op de vraag. Wanneer senioren eenvoudiger kunnen verhuizen naar een passende woning, kan een gezinswoning eerder beschikbaar komen. Wanneer werknemers makkelijker van regio wisselen, kan dat ook de arbeidsmarkt ondersteunen.
Voor vastgoedbeleggers betekent een periodieke belasting dat het rendement niet alleen wordt bepaald door huurinkomsten, financieringskosten en onderhoud, maar ook sterker door een vaste fiscale last tijdens de bezitstermijn. Beleggers met een lange horizon kunnen daardoor anders rekenen dan partijen die vastgoed snel kopen en verkopen.
- Voor kopers kan de directe drempel bij aankoop dalen.
- Voor zittende eigenaren kunnen de jaarlijkse lasten zwaarder meewegen.
- Voor ontwikkelaars en makelaars kan meer doorstroming leiden tot meer transacties.
- Voor huurders kan een mobielere koopmarkt indirect effect hebben op de beschikbaarheid van woningen.
Wetgeving vraagt om een brede afweging
Een hervorming van vastgoedbelasting raakt aan betaalbaarheid, vermogensverdeling, woningaanbod en uitvoerbaarheid. Het is daarom niet genoeg om alleen te kijken naar een mogelijke stijging van het aantal verhuizingen. De wetgever zal ook moeten bepalen welke groepen worden ontzien en hoe wordt voorkomen dat eigenaren onverwacht met hogere structurele lasten worden geconfronteerd.
Wie wil weten hoe belastingregels rond vastgoed formeel worden vormgegeven, vindt algemene informatie bij de Belastingdienst over belastingen en aangifte.
Wat dit betekent voor ondernemers en beleggers
Voor ondernemers in vastgoed en beleggers onderstreept het onderzoek dat fiscale regels het gedrag op de woningmarkt sterk kunnen sturen. Een verschuiving van belasting op aankoop naar belasting op bezit kan transacties stimuleren, maar zet tegelijk druk op het langjarige rendement van vastgoed. De uiteindelijke impact hangt volledig af van de politieke keuzes in een eventueel nieuw stelsel.
