De AFM heeft haar Leidraad Hypotheekadvisering geactualiseerd en zet daarmee de toon voor hoe ‘passend advies’ in 2026 in dossiers moet terugkomen. De belangrijkste verschuiving: minder leunen op standaardvragenlijsten en meer nadruk op de zelfstandige, kritische rol van de adviseur. In de praktijk betekent dit scherper doorvragen bij tegenstrijdige informatie, explicietere vastlegging van keuzes rond verduurzaming en heldere stappen als een klant de relatie wil beëindigen. Voor banken en advieskantoren raakt dit direct aan compliance, dossiervorming en de snelheid waarmee een hypotheek door de pijplijn kan.
Wat is de kern van de update?
De AFM positioneert de leidraad nadrukkelijk als handvat voor passend advies, met extra aandacht voor situaties waarin het risico op misselling of onvolledige dossiervorming groter is. Drie accenten springen eruit: de zelfstandige rol van de adviseur als uitgangspunt, méér nadruk op doorvragen bij tegenstrijdigheden, en nieuwe thema’s verduurzaming en relatiebeëindiging.
Wie de leidraad in de praktijk gebruikt, merkt dat de AFM vooral stuurt op aantoonbaarheid: niet alleen wát u heeft geadviseerd, maar waarom dit past bij het klantbeeld en hoe u omging met signalen die niet kloppen of onvolledig zijn.
Belangrijkste wijzigingen voor adviseurs en banken
1) Zelfstandige rol van de adviseur: minder ‘afvinken’, meer onderbouwen
De leidraad benadrukt dat de adviseur niet slechts procesbegeleider is, maar een zelfstandige professional die actief toetst of de aangeleverde informatie en wensen logisch en consistent zijn. Voor ketens en banken betekent dit dat standaardflows en tooling niet de plek van professioneel oordeel mogen innemen.
Concreet kan dit leiden tot meer ruimte, maar ook meer verantwoordelijkheid: een afwijking van de ‘standaard’ vraagt om een duidelijke motivering in het dossier.
2) Doorvragen bij tegenstrijdigheden: signaalgestuurd werken wordt de norm
De AFM legt extra nadruk op het doorvragen wanneer informatie wringt. Denk aan inkomen dat niet strookt met bankafschriften, wisselende uitgavenpatronen, een wens voor maximale leencapaciteit terwijl de klant juist risico-avers zegt te zijn, of een ondernemer met volatiele omzet die toch een zeer krappe maandlast wil accepteren.
Dit raakt direct aan de adviesmarkt voor ondernemers: bij flexibele inkomens, DGA-constructies of recente bedrijfsovernames zal een adviseur vaker aanvullende vragen en stukken moeten uitvragen, en vastleggen wat daarmee is gedaan.
3) Verduurzaming als thema: keuzevastlegging en realiteitscheck
Verduurzaming is als nieuw thema opgenomen, wat past bij de groei van energiebesparende maatregelen in hypotheekgesprekken. In de praktijk verschuift de lat naar: heeft u besproken wat verduurzaming betekent voor maandlasten, looptijd, uitvoeringsrisico en de timing van investeringen?
Voor verstrekkers en intermediairs betekent dit ook: wees concreet. Als een klant extra budget wil voor verduurzaming, dan hoort daarbij een realistische inschatting van kosten, planning en de impact op betaalbaarheid. De compliancevraag is niet of u “verduurzaming heeft genoemd”, maar of u het passend en toetsbaar heeft gemaakt.
4) Relatiebeëindiging: zorgvuldig afronden en aantoonbaar overdragen
Nieuw is de aandacht voor relatiebeëindiging. Dat speelt als een klant stopt met het traject, overstapt naar een andere adviseur of alleen nog execution only wil. De leidraad legt de nadruk op zorgvuldigheid: heldere communicatie, correcte afsluiting en een dossier dat laat zien waar u bent gebleven, wat u al heeft uitgezocht en welke waarschuwingen u heeft gegeven.
Dit kan de praktijk veranderen: kantoren zullen vaker standaardbrieven, beëindigingschecks en overdrachtsnotities inzetten om discussies achteraf te voorkomen.
Compliance en dossiervorming: dit verandert er in uw dagelijkse praktijk
De rode draad is dat het dossier meer een ‘verhaal’ moet vertellen en minder een verzameling vinkjes mag zijn. Dat heeft directe gevolgen voor interne controles, audits en AFM-onderzoeken. Verwacht meer aandacht voor:
- vastlegging van tegenstrijdigheden en hoe u die heeft opgehelderd;
- onderbouwing van aannames bij variabele inkomens en ondernemerschap;
- documentatie van alternatieven die u heeft besproken, inclusief waarom u iets afradt;
- expliciete klantkeuzes rond verduurzaming en de betaalbaarheid;
- zorgvuldige dossiervorming bij beëindiging of overdracht van de relatie.
Voor banken en serviceproviders betekent dit vaak aanpassingen in CRM, adviessoftware en quality assurance. Meer vrije tekst, betere dossierstructuur en heldere beslisnotities worden belangrijker. Dat kost tijd, maar verkleint ook het risico op herstelwerk, klachten en dossierafkeur.
Praktische gevolgen voor hypotheekverstrekking en de adviesmarkt
Wij verwachten drie zichtbare effecten in de markt. Ten eerste kan de doorlooptijd bij complexere aanvragen oplopen, vooral bij ondernemers en klanten met meerdere inkomensbronnen, omdat er meer uitvraag en verificatie nodig is. Ten tweede verschuift de concurrentie tussen advieskantoren: partijen die hun processen en dossierkwaliteit op orde hebben, kunnen juist sneller en consistenter leveren. Ten derde kan de advieswaarde duidelijker worden voor consumenten, omdat de leidraad de inhoudelijke rol van de adviseur expliciet maakt.
Voor u als ondernemer of belegger met vastgoedplannen betekent dit: bereid u op tijd voor met actuele cijfers, realistische prognoses en een duidelijk verhaal over risico’s en buffers. Dat is geen extra bureaucratie om de bureaucratie, maar de logische uitwerking van strengere aantoonbaarheid.
Waar u de actualisatie zelf kunt nalezen
De AFM publiceerde de vernieuwde handvatten op 9 april 2026. U vindt de toelichting en de leidraad via de geactualiseerde Leidraad Hypotheekadvisering van de AFM.
