Huishoudens die in het vierde kwartaal van 2026 een hypotheek afsluiten met een rentevaste periode korter dan tien jaar, krijgen te maken met een toetsrente van 5%. Die rente bepaalt niet wat u maandelijks daadwerkelijk betaalt, maar wel hoeveel u volgens de leennormen maximaal mag lenen. Daarmee kan de toetsrente een doorslaggevende factor zijn voor starters, doorstromers en woningeigenaren die hun hypotheek moeten vernieuwen.
Toetsrente bepaalt leencapaciteit bij kortere rentevaste periodes
De Autoriteit Financiële Markten heeft de toetsrente voor het vierde kwartaal van 2026 vastgesteld op 5%. Deze norm geldt voor hypotheken waarvan de rente minder dan tien jaar vaststaat. Geldverstrekkers gebruiken de toetsrente om te beoordelen of een huishouden de hypotheek ook kan dragen wanneer de rente in de toekomst hoger uitvalt.
Wie kiest voor een kortlopende rentevaste periode, kan dus niet uitsluitend rekenen met de hypotheekrente die op het moment van afsluiten wordt aangeboden. Bij de inkomenstoets kijkt de bank ook naar de voorgeschreven toetsrente. Dat kan betekenen dat de maximale hypotheek lager uitkomt dan wanneer alleen de actuele maandlast als uitgangspunt zou gelden.
De toetsrente is daarmee vooral een buffer in de hypotheekacceptatie. De gedachte erachter is dat huishoudens niet te kwetsbaar moeten worden voor een hogere rente zodra de eerste rentevaste periode afloopt.
Waarom het verschil tussen hypotheekrente en toetsrente belangrijk is
Voor consumenten is het onderscheid relevant. De hypotheekrente bepaalt de feitelijke maandelijkse bruto rentelast bij het afsluiten van de lening. De toetsrente is een rekenrente die wordt ingezet bij het vaststellen van de maximale leencapaciteit. Een lagere aangeboden rente leidt dus niet automatisch tot een hogere hypotheek als de toetsing op een hogere rente plaatsvindt.
Effect op starters en doorstromers
Starters hebben vaak weinig ruimte tussen de gewenste koopprijs en hun maximale financiering. Een toetsrente van 5% kan daarom direct invloed hebben op het type woning, de locatie of het moment waarop zij kunnen kopen. Ook doorstromers kunnen ermee te maken krijgen, bijvoorbeeld wanneer zij een nieuwe woning willen financieren en een relatief korte rentevaste periode overwegen.
Voor huishoudens met een hoger inkomen of een grotere eigen inbreng hoeft de norm niet altijd een beperking te vormen. Maar voor kopers die dicht tegen hun financieringsgrens aan zitten, kan de toetsrente zwaarder wegen dan kleine veranderingen in de vraagprijs van een woning.
Langere rentevaste periode kan andere uitkomst geven
De door de AFM vastgestelde toetsrente ziet specifiek op rentevaste periodes korter dan tien jaar. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer gelden andere uitgangspunten voor de beoordeling van de betaalbaarheid. Dat maakt de keuze voor de rentevaste periode niet alleen een afweging over zekerheid en maandlasten, maar ook over de maximale hypotheek die haalbaar is.
Een langere vaste periode kan meer duidelijkheid geven over de woonlasten op langere termijn. Daar staat tegenover dat de aangeboden rente en de voorwaarden per geldverstrekker kunnen verschillen. Het is daarom verstandig om niet alleen naar de laagste rente te kijken, maar ook naar de gevolgen voor de leencapaciteit, flexibiliteit en risico’s bij een toekomstige verhuizing of oversluiting.
Wat de norm zegt over verantwoord lenen
De toetsrente is geen voorspelling van waar hypotheekrentes naartoe gaan. Het is een instrument om verantwoord lenen te bewaken. Juist bij kortlopende contracten is dat van belang, omdat een renteverandering relatief snel kan doorwerken in de maandlasten wanneer de rente opnieuw moet worden vastgesteld.
De vaststelling past binnen het bredere toezicht op hypotheekverstrekking. Meer achtergrond over dit toezicht vindt u bij de Autoriteit Financiële Markten.
Betekenis voor vastgoedmarkt en ondernemers
Voor vastgoedondernemers, makelaars en beleggers is de toetsrente relevant omdat zij mede bepaalt hoeveel financieringsruimte particuliere kopers hebben. Een striktere leencapaciteit kan de vraag in bepaalde prijssegmenten afremmen. Voor ondernemers en beleggers blijft de kern helder: de 5%-norm kan bij kortlopende rentevaste hypotheken de financieringsruimte van huishoudens beperken, ook als de actuele hypotheekrente lager ligt.
